V ljudski zavesti je pogosto zasidrano prepričanje, da morajo za veljavno sklenitev pogodbe, pogodbene stranke podpisati list papirja, na katerem je zapisan nek dogovor. Vendar temu ni tako. Pogodba je dejansko soglasje volj glede bistvenih sestavin pravnega posla, ki ne rabi nujno biti v pisni obliki. Prav nasprotno. V obligacijskem pravu, ki ureja pogodbena razmerja, je splošno načelo konsenzualnosti, na podlagi katerega se za sklenitev pogodbe večinoma ne zahteva nobena posebna oblika. Soglasje volj (in s tem sklenitev pogodbe), je lahko doseženo v kakršnikoli obliki, tudi ustno ali celo zgolj samo z določenim ravnanjem, iz katerega je moč razbrati določeno voljo (t.i. konkludentno ravnanje).
Kljub temu, pa v nekaterih primerih zakon izrecno predpisuje obvezno obličnost. Eden izmed takšnih primerov so pogodbe na podlagi katere se prenaša lastninska pravica na nepremičninah ali s katero se ustanavlja druga stvarna pravica na njej. Med njimi je gotovo najpomembnejša prodajna pogodba za nepremičnine. Vendar tudi zakonsko predpisana pisna oblika ne pomeni, da je ta sklenjena le na način, da prodajalec in kupec sočasno podpišeta isto pogodbeno listino.
Kot je že bilo pojasnjeno, je pogodba le soglasje volj, ki se lahko doseže na podlagi ponudbe in sprejema le-te. Dandanes takšna komunikacija pogosto (če ne kar večinoma), poteka kar preko telefona ali elektronske pošte. Pri tem se je treba zavedati, da ponudba, ki je naslovljena na določeno osebo in vsebuje vse bistvene elemente »ponujenega« pravnega posla (pri prodajni pogodbi sta to predmet in cena), ponudnika zavezuje, če ni že v ponudbi zavezujoče narave le-te izrecno izključil. To pomeni, da v primeru, ko naslovnik ponudbe izrazi njen sprejem, je med ponudnikom in naslovnikom ponudbe sklenjena prodajna pogodba. Ker za pogodbe, katerih predmet so nepremičnine (natančneje pravice na njih) velja načelo pisnosti, se prodajna (ali druga) pogodba na opisan način, ne more skleniti ustno, denimo po telefonu ali »v živo s stiskom roke«, ni pa nobenih ovir, da se ne bi mogla skleniti recimo po elektronski pošti, saj je ta po Zakonu o elektronskem poslovanju in elektronskem podpisu (ZEPEP), izenačena s »klasično« pisno obliko. Če povedano ponazorimo na primeru prodajne pogodbe, katere predmet je nepremičnina, to pomeni, da lahko prodajalec na kupca ali kupec na prodajalca naslovi ponudbo za nakup/prodajo opredeljene nepremičnine za določeno ceno po elektronski pošti, nasprotna stranka pa lahko takšno ponudbo na isti način tudi sprejme. Ob tem je opozoriti, da mora biti sprejem ponudbe prav tako podan v obliki, ki se zahteva za sklenitev določenega posla. Ker imamo v konkretnem primeru opravka s prodajo nepremičnine, morata torej biti tako ponudba kot sprejem (akcept) v pisni obliki, za katero šteje tudi elektronsko sporočilo.
V praksi se nepremičnine pogosto prodajajo z njihovim oglaševanjem na raznih spletnih straneh ali celo družbenih omrežjih (strani nepremičninskih agencij, bolha.com, nepremicnine.net, »Facebook market place«...). Ob tem je izpostaviti, da takšni oglasi praviloma nimajo pravne narave zavezujoče ponudbe, temveč so le vabila k dajanju ponudb. Vendar pa tisti, ki na podlagi takšnega oglasa na oglaševalca naslovi konkretno pisno ponudbo, poda zavezujočo ponudbo (če izrecno ne določi drugače). V primeru, da jo oglaševalec (prodajalec ali kupec) pisno sprejme, je med omenjenima osebama sklenjena povsem zavezujoča prodajna pogodba.
Do nedavnega pa zgoraj obrazloženo ni bilo mogoče. Prej omenjeni ZEPEP je v 13. členu kot osnovno pravilo sicer že prej določal, da se kadar zakon ali drug predpis določa pisno obliko šteje, da je elektronska oblika enakovredna pisni obliki, če so podatki v elektronski obliki dosegljivi in primerni za kasnejšo uporabo. Vendar je pred spremembo zakona v letu 2022 bila uveljavljena izjema od tega pravila, ki je (med drugim) veljala za pravne posle, s katerimi se prenaša lastninska pravica na nepremičnini ali s katerimi se ustanavlja druga stvarna pravica na nepremičnini. Z drugimi besedami, ZEPEP do spremembe v letu 2022, elektronske oblike v zvezi s posli katerih predmet so pravice na nepremičninah, izrecno ni izenačeval s pisno obliko. Posledica tega je bila, da prodajne (in druge) pogodbe za nepremičnine, niso mogle biti veljavno sklenjene na podlagi ponudbe in sprejema, če sta bili podani po elektronski pošti. Skratka, zakon je dovoljeval le »analogno« pisno obliko, torej sestavo pogodbene listine, ki sta jo podpisala kupec in prodajalec, sprejem dane ponudbe po pošti, ipd. Namen tega pravila je bil v zaščiti pogodbenih strank pred lahkomiselnostjo, saj je zakonodajalec smatral, da so posli povezani z nepremičninami pomembni posli, ki terjajo dodaten premislek, njihovo sklepanje preko elektronskih medijev, pa bi naj dopuščalo pretirano impulzivnost oz. nepremišljenost pri sklepanju takšnih pogodb.
Opisana ureditev je veljala vse dokler se ni nekoliko »po tihem« spremenila z uveljavitvijo Zakona o spremembah in dopolnitvah Zakona o notariatu (Uradni list RS, št. 130/22), tj. z dnem 26. 10. 2022. Ta novela Zakona o notariatu, je v 36. členu prehodnih in končnih določb, posegla v 13. člen ZEPEP in ga spremenila na način, da ta elektronske oblike ni enakovredna pisni obliki le, kar zadeva izdajo zemljiškoknjižnega dovolila in oporočna razpolaganja.
Iz citiranega (noveliranega) 13. člena ZEPEP je razbrati, da se denimo prodajna pogodba za nepremičnine, sedaj lahko veljavno sklene tudi s ponudbo in njenim sprejemom podanim po elektronski pošti (ali drugi elektronski poti, če ta ustreza kriterijem iz 1. odst. 13. člena ZEPEP). Na tak način sklenjena pogodba zavezuje, s to razliko, da na njeni podlagi ni mogoče vknjižiti spremembe lastništva pri nepremičnini na kupca. Tako sklenjena prodajna pogodba je namreč le t.i. zavezovalni pravni posel, ki prodajalca šele zavezuje k izstavitvi zemljiškoknjižnega dovolila (odslej: ZK dovolilo). Slednje predstavlja listino, ki je podlaga za vpis v zemljiško knjigo oz. prenos lastninske pravice na nepremičnini in mora še zmeraj biti v (fizični) pisni obliki, prav tako pa mora biti prodajalčev podpis na ZK dovolilu notarsko overjen. Četudi je prodajna pogodba za nepremičnino sklenjena v elektronski obliki, lahko kupec od prodajalca upravičeno zahteva ustrezno izstavitev overjenega ZK dovolila, takšno izstavitev pa lahko nenazadnje zahteva tudi s tožbo.
Z opisano novelo ZEPEP, se je spremenilo do sedaj veljavno pravilo, da prodajnih pogodb za nepremičnino ni mogoče sklepati po elektronski pošti in drugih sorodnih medijih. Glede na relativno pomembnost takšne spremembe z vidika posledic, ki jih vnaša v prakso, je takšen »inkognito« poseg nomotehnično nenavaden, vendar pa je nedvomno logičen odziv na hitro digitalizirajočo se družbo, v kateri se tradicionalna pisna oblika, tudi zaradi stremenja k okoljsko prijaznejšim oblikam (npr. brezpapirno oz. »paperless«) poslovanja, v pravnem prometu vse bolj umika njenim elektronskim inačicam. Kljub temu pa večja liberalizacija digitalnih oblik, nosi tudi določene pasti. V zavesti naslovnikov pravnih pravil, zlasti potrošnikov, še vedno prevladuje uvodoma podana zmotna misel, da se pogodba sklene šele s podpisom listine in če tega ni, ni nihče k ničemer zavezan. To lahko v praksi vodi v situacije, ko se nekdo veljavno zaveže, sam pa je mislil, da se s sopogodbenikom zgolj pogaja, kar lahko ponazorimo na naslednjem primeru:
Oseba A vidi oglas za stanovanje za ceno 100 na spletni strani nepremičninskega posrednika C in v obrazec na njegovi spletni strani zapiše, da kupi stanovanje za 90, na kar mu posrednik odgovori, da se prodajalec B s tem strinja in sprejema njegove pogoje.
V zgornjem primeru, je med A in B veljavno in zavezujoče sklenjena prodajna pogodba, česar se marsikdo še zmeraj ne zaveda. Poraja se torej vprašanje, ali ljudje dejansko sledijo tehnološkemu napredku ter ali so dovolj pravno opismenjeni za tako dinamično sklepanje pravnih poslov, sploh takšnih, ki za večino ljudi predstavljajo eno izmed najpomembnejših življenjskih odločitev, z znatnimi ter daljnosežnimi finančnimi posledicami. Z vidika gospodarskih subjektov nova ureditev ni pretirano problematična, drugače pa je pri potrošnikih, ki vstopajo na »sekundarni« trg nepremičnin (rabljene nepremičnine), torej tisti segment trga, ki ne zapade pod potrošniško zakonodajo, zlasti določila Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES), zato je svetovati, da si pri tovrstnih transakcijah stranke poiščejo pomoč pravnega strokovnjaka oz. odvetnika na nepremičnine, med drugim v odvetniški pisarni Lah, Jamborvič & partnerji d.o.o.
